Mode d’emploi pour un long fleuve tranquille !

Vous devez être attentif aux règles à respecter et aux contraintes à assumer qui vous permettront de bénéficier d’économies d’impôts sans souci.

Pour la loi Madelin et le PERP (plan d’épargne retraite populaire), c’est très simple : vous effectuez des versements et vous bénéficiez d’une économie dans votre tranche marginale d’imposition. Bravo, c’est très efficace !

Pour les FIP/FCPI (fonds d’investissement de proximité/fonds communs de placement dans l’innovation), là aussi c’est très simple, mais il faut les détenir pendant au moins 5 ans. Et, d’un point de vue économique, nous aurions plutôt tendance à vous recommander de les détenir pendant au moins 8 ans.

Attention, là encore, à ne pas dépasser les maximums d’investissement respectifs. Suivant que l’on est seul ou marié et que la réduction concerne l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur la fortune (ISF). Attention aussi aux règles de cumul !

Rappel : les FCPI et les FIP détiennent tous deux des actions de sociétés cotées ou non cotées, nationales ou régionales. Ils permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18 %. Attention, l’avantage fiscal rentre dans le plafonnement des niches ! Cette solution est nettement plus avantageuse en matière d’ISF avec une réduction qui peut atteindre 50 % du montant de votre investissement.

Pour les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) de déficit foncier, les lois Malraux, Pinel, Scellier…, il faut détenir les parts pendant au moins 9 ans. En fait, la SCPI vous donne le même avantage fiscal qu’un investissement soumis à la même loi mais l’atout majeur est que vous pouvez bénéficier de cet avantage dès la souscription. Le plafonnement des niches s’applique si le statut fiscal est concerné. Pour l’investissement locatif dans le cadre du déficit foncier, il faut maintenir le bien à la location pendant au moins 3 ans après le dernier déficit foncier imputé sur votre revenu global. Il conviendra par ailleurs de conserver vos factures en vous assurant de la date de facturation : on déduit fiscalement l’année du décaissement.

Le déficit foncier a des atouts : il ne rentre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, l’économie d’impôt est très intéressante pour les personnes très imposées avec des bénéfices fonciers et enfin, bien sûr, ces immeubles à caractère patrimonial sont le plus souvent situés en cœur de ville.

Pour la loi Pinel : vous devez respecter les durées de location de 6, 9 et 12 ans, et les plafonds de loyer, variables selon les zones géographiques.

La réduction d’impôt est de 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) et 21 % (12 ans).

Attention, la réduction Pinel entre dans le plafond des niches fiscales.

Il conviendra de calibrer votre budget pour ne pas absorber l’intégralité de votre plafond. Mieux vaut réaliser un petit budget et panacher avec un autre dispositif hors niches…

Pour la loi Malraux, vous devez respecter la durée de location de 9 ans et l’immeuble rénové devra se situer dans un périmètre spécifique : sauvegardé, ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) ou quartier avec une concentration élevée d’habitats anciens dégradés.

Il s’agit de restaurer un immeuble en totalité et la qualité du bâti est suivie par un architecte des bâtiments de France. Les immeubles sont généralement situés dans des centres-villes historiques, souvent avec un caractère très patrimonial, et ils disposent d’excellents emplacements.

La réduction d’impôt est de 22 % (ZPPAUP) ou de 30 % (secteur sauvegardé) du montant des travaux (plafonné). À l’instar du déficit foncier, elle est hors plafonnement des niches.

Pour un monument historique, la durée de détention à respecter est de 15 ans. L’immeuble doit être classé monument historique ou inscrit à l’Inventaire supplémentaire ou encore faire partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine. Sinon, pas de déduction possible !

Pour le Censi-Bouvard, vous devez vous engager à louer le logement pendant 9 ans, meublé, et de manière effective et continue. Mais attention, les logements acquis doivent appartenir à certaines catégories d’immeubles (résidences de tourisme…).

Pour la LMNP (location meublée exercée à titre non professionnel), le bien doit être meublé et désormais un décret fixe précisément la liste des meubles qu’il doit contenir. Vous devez être propriétaire des meubles, et non l’exploitant.

Attention, la location meublée d’un bien d’habitation non situé dans une résidence de services ne doit pas être interdite par le règlement de copropriété et, pour la location meublée saisonnière, des autorisations administratives sont exigées en la matière dans certaines communes (notamment, bien sûr, Paris).

Pour la LMP (location meublée professionnelle), là aussi il est préférable de requérir les conseils de professionnels avertis car les définitions ne sont pas les mêmes pour le LMP au sens de l’impôt sur le revenu et le LMP au sens de l’ISF. C’est très subtil…

Notre conseil : pour évoluer sereinement sur les chemins fiscaux, mieux vaut se faire accompagner par un professionnel disposant d’une longue expérience réussie. Il saura vous guider et vous faire profiter des meilleures solutions, en toute tranquillité !