Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur la location meublée… - Clinic n° 12 du 01/12/2018
 

Clinic n° 12 du 01/12/2018

 

PATRIMOINE

Catherine BEL  

PATRIMOINE PREMIER
CIF réf. sous n° A043000
par la CIP Assoc. agréée par l’AMF
catherinebel@patrimoinepremier.com

Le nombre d’idées reçues, fausses, qui circulent sur la location meublée est impressionnant.

Voici un petit mode d’emploi qu’il convient de lire avant de se lancer, au risque de se retrouver à payer des impôts alors que vous n’auriez pas dû en payer, ou encore d’être totalement en infraction et de devoir payer des amendes très salées !

Et pourquoi pas dans ma SCI ?

La location meublée est une activité commerciale. Ne tentez donc pas de l’inclure dans votre SCI à l’IR (impôt sur le revenu), ce serait fatal ! En effet, votre SCI qui était à l’IR basculerait à l’IS (impôt sur les sociétés). Dommage si vous vouliez vendre le bien dans quelques années car, avec le meublé, vous avez droit aux abattements classiques pour le calcul de la taxe sur la plus-value. Avec l’IS, votre bien sera amorti et plus le temps passera, plus votre prix de revient sera écrasé. Résultat : une plus-value et une taxe qui seront bien évidemment élevées même sans avoir fait de réelle plus-value ! Donc vigilance…

Et pourquoi pas dans ma SEL ?

Là non plus, ce n’est pas bon du tout ! Votre SEL est à l’IS, donc vous ne pourrez pas bénéficier du régime de la location meublée et vous vous retrouverez dans la même situation que ci-dessus.

Et si j’ai déclaré mes revenus meublés en revenus fonciers ?

Aïe, encore plus dommage, mais rien n’est peut-être perdu cette fois, du moins pour les trois dernières années.

Vous avez déclaré les revenus de vos biens meublés en revenus fonciers sur la 2044. Résultat : vous avez payé des impôts sur vos revenus, et pire encore des CSG/CRDS, là où vous n’auriez rien eu à payer !

Et pourquoi pas en micro-BIC ?

Il faut le calculer. Nous avons souvent rencontré des personnes qui optent pour le micro-BIC en pensant optimiser avec seulement 50 % de revenus imposés. Mais c’est regrettable quand le montant à déclarer devrait être de 0 en optant pour le réel !

Comment est-ce possible ?

Grâce à l’amortissement des meubles et de l’immeuble. C’est une charge fiscale qui se déduit des revenus, en plus de la taxe foncière, des charges de copropriété, des intérêts d’emprunt, des frais de comptabilité…

Donc il convient de faire les deux calculs, et de voir lequel est le plus compétitif : si l’ensemble de vos charges, y compris l’amortissement, sont supérieures à 50 % de vos revenus, ce qui est généralement le cas, vous avez bien évidemment intérêt à opter pour le régime réel, et vous pouvez ne pas payer d’impôts en toute légalité !

Et pourquoi pas en location saisonnière ?

Oui, si c’est votre résidence principale, car vous n’aurez alors pas besoin d’autorisation de changement d’usage. Mais si votre bien est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements 92, 93 et 77, vous devez demander l’autorisation pour un changement d’usage préalablement à la location saisonnière ou effectuer une demande temporaire pour un changement d’usage n’excédant pas 15 ans.

Attention, car en cas de défaut de demande d’autorisation préalable, la sanction peut être lourde : 80 000 € d’amende et/ou un an d’emprisonnement en cas de fausses déclarations ou de manœuvres frauduleuses !

NOTRE CONSEIL

Il est vivement recommandé de se faire conseiller lorsque l’on entreprend d’investir. Des déconvenues cuisantes peuvent ainsi être évitées et, nous venons de le voir, c’est aussi un bon moyen de vous faire gagner de l’argent ! Les honoraires sont vite amortis.

EXEMPLE 1

Mme M. a déclaré pour 12 000 € de revenus de meublé en revenus fonciers tous les ans. Résultat, elle a payé des impôts de 6 984 € par an. Alors qu’en meublé, elle ne devait rien !

Nous lui proposons de faire des déclarations rectificatives et de faire réaliser trois bilans LMNP pour les années 2015, 2016 et 2017, en espérant que le Trésor public acceptera avec retard. Ce qui est le plus souvent le cas.

Elle pourra ainsi récupérer 6 948 € × 3 = 20 844 € !